随着城市更新在中国城市化进程中的重要性日益凸显，北京国际设计周发起设立北京国际设计周城市更新研究中心，旨在聚集全球优质专业资源，研究城市更新的发展趋势，分享城市更新的成功案例与经验，参与中国城市发展的实践。

2020年，北京国际设计周城市更新研究中心与合作媒体筑龙网共同发起“城市更新大咖谈”专题栏目。本栏目将持续邀请并采访国内外城市更新领域相关专家，共同探讨适合中国城市未来发展的城市更新模式、共享国内外优秀城市更新案例经验。

下为“大咖谈”第2期，受访：康文玲，北京梵天集团文创发展中心总经理，前台湾台北华山文创园区、台湾文创发展（股份）公司副总经理。本期特邀采访嘉宾DAGA大观建筑事务所创始合伙人申江海。

（左）康文玲 （右）申江海

请您简单介绍一下西店记忆这个项目

康文玲:  我认识这个项目是在2016年，那时我人在上海，刚刚完成一个黄浦江边的美术馆改造项目。北京有一个团队找到我，说他们正在进行一个被六根铁道包围起来的城市秘密基地的项目。我实地考察时就惊叹，项目很不可思议，所有技术跟人的社区全部都被隔离在外，火车不停的从基地周边经过，它本身里面有一批老厂房、旧仓库，呈现出一个非常神奇的，像1980那个时空停滞的一个状态。我在17年加入这个项目，在这个基地上开始进行一个文化创意产业园的概念，一看就惊为天人。

六条铁路线交汇

申江海：让您来北京的这个项目的团队也很会忽悠(笑），六根铁轨交会，听起来并不是像一个有利的条件，但却描绘成一个神秘地方。

康文玲：对，因为当初的团队是从重庆创业出来的一个地产团队，第一年到北京，所以这个项目对他们来说，也是挑战园区的第一个项目，他们过去长期是做设计开发、改造这类业务，还没有经营过文创园区。所以我来的时候，也是说：“到底什么是文创？”大家看到的就是一个废墟，但是量体非常好，遗世独立，自带火车、铁道这种天然的景观。

过去在行业里面很多人说这种项目不能拿，就是城市的废地。我们如何去评估这个项目？它距离中央电视台、北京电视台和传媒大学，这个影视传媒产业带很近，在地理位置上来看它是个好项目，但是在过去它几乎是一个完全封闭的状态。

现场实拍

西店记忆项目从一期最开始起源的原因是什么？当初为什么要做这个园区？

康文玲: 当初要做这个园区，是因为西店村旁边有一个油画院，就提案说想要做一个老厂房改造的项目，叫西店记忆。但是村子自己并不会做改造和运营，所以就对外去寻找合作单位。15年底签约，16年开始启动改造，一期最先做的改造设计，是丰台到双桥上下行的两条货运线夹起来的5万平米的老厂房。

请您简单介绍一下，在改造之前园区的现状？

康文玲：它的前世今生是这样的，在1980年经济正要起来的时候，村子里面集体在这块完全被铁道分割的土地上面，建了很多砖造的老仓库，提供给北京玻璃厂做仓库使用。它与那种重工业，结构非常坚固的挑高厂房形态不同，是标准的仓库，砖构并不十分结实。15年刚拿到的时候发现它的体量很漂亮，是一溜一溜的长条形厂房，每一溜都有1千平米左右，两溜加起来就有1万平米。

康总为大家进行讲解

申江海：这个厂房是一个什么样的厂房？

康文玲：就是玻璃的仓库群，不负责玻璃的生产，只用来储存货物。

申江海：项目的一期有5万平米，那二期和三期大概是多少平米呢？

康文玲：二期当初大概有4万多平米，但是二期厂房整体比较低矮，大多都是一些方形的合院，就是土房子、土砖楼，一块一块的，像豆腐一样。

申江海: 那我理解，它是不是跟原本的老建筑是有关系的？

康文玲：完全一模一样，改造与更新基本上完全在旧的规矩及旧有的建筑内部进行，对结构加固、外立面重做。我们在这个运营状况里面，必须再运营20年，所以我们要让新的文创内容的使用者，是在结构安全无疑的状况之下再使用。

北京其实有很多类似的老旧厂房，当初是出于什么原因让您选择从这儿开始？

康文玲：我是从台北华山文创园区来的，园区1914年创立，是华人工业发展史里面很重要的里程项目。其实我们在这个时代里面很难再去建造这种尺度的屋子了，因为那当初是给机器住的，不是给人住的房子，所以对我们做内容创意的人来说，这种项目是可遇不可求的。

每一个项目也都有它自身神奇的命运，可以留到今天没有被拆毁，还能够再寻找再利用的机会跟生命，所以在城市更新的这个领域来说，我们认为每一个项目自有其神奇之处。

梵天集团当初找到这个项目其实是因为它的地理位置，在距离CBD这么近、这么核心的地区，竟然保留了将近10多万平米的基地，这个机会太难得了。但是改造的动作很难，没有水、没有电、没有燃气、没有网络，因为铁道的切割，没有任何民生基础设施，就必须自己挖开涵洞把这些基础设施导入。

因为大家都知道，旧改项目的策划、定位、设计、运营都很重要，那最开始这个项目的开发理念是什么？

康文玲：集团最早到北京，是在东三环边上也有一个旧改项目，梵悦·108。项目是把旧的雅诗阁公寓改造作为一个白领公寓，入住的很多都是跟影视相关的人。大家交流后发现，因为存在城市核心区办公条件不是很好的问题，他们希望能够有一个跟其企业属性比较匹配的项目。

所以西店一期的时候，我们在基地的最北侧先给了湖南卫视一个800平米的录影棚。2017年3月开录的时候，来了300多个专业人士，还有不同影视传媒产业各个产业链条上的公司，从制作单位到艺人经纪公司，然后设计、服装、造型、剪接、后制、宣发，最后到网络平台的影视传媒的整个产业链的人都来了，瞬间就变成产业集聚。我们储备了一群文创领域非常好的企业，就不再扩散给不一样的行业来入驻，我们要更专注地去面对给影视行业提供更优质的空间。

二期的空间很有意思，是一个一个方块的合院，因为它的封闭性，自带内院、露台，刚好适合很多艺人经纪公司，他们可以封闭做艺人培训，或是做宣传、造型。

一期与二期形成了不一样的氛围，一期是一个完整的、生产制作的影视产业链条，二期是独立、有隐秘性的艺人经纪、培训公司，所以一期二期形成了产业互相支持、供应，在同一个产业的语境下，可以形成一个园区的集体品牌。所以这个叫做“制造IP的小镇”，不是这个项目制造，而是入驻企业来这里制造。目前这个园区大概80%是纯影视行业。

申江海：在运营的过程中，随着租户的变化，运营和策划的定位和方向是否发生一些变化或调整？

康文玲：基本上来说，目前在这个影视传媒产业带上，我们面对客户的存量其实是够的，客户的来源是非常的充足的。而且影视行业有彼此之间长期合作的默契，所以一旦它上下游的这些企业都在这里，他们喜欢扎堆在一起工作，这样交流讨论或者共同创作，甚至资源分享都比较容易，所以对我们来说，我们园区大部分都是老带新。

跟着湖南卫视有一票湖南企业入驻，还有很多供应商也都跟着入驻，所以影视传媒产业在这个园区的基础、定调，我们从来没有改变过。

园区有一个部分是给企业做配套的，好比说有一些生活支持的，像零售、餐饮。在零售上面我后来又拉了另外一个调性，很多艺人经纪公司、影视名流来到我们园区以后，其实在这里做了二次创业，他们用自己的品牌去做出他们的衍生空间。好比说线上有一个节目线下就有一个实体空间，或者艺人妈妈在这里开的亲子餐厅，或者是艺人经纪公司在这里线下开了一间咖啡厅，都有这样一个根据艺人或是明星或是制作节目的光环衍生出来的新的配套型的产业。

因为项目一期、二期、三期的建筑形式与面积都不一样，那入驻企业的规模分别大概是多少人？它们的公司特点？

康文玲：如果过去没有这种老厂房改造、城市更新类型的园区项目，其实创作型或者我们称为文创产业的这种企业的形态，它很难融入我们所谓的白领办公写字楼里去做创作，这种生态是不一样的。他们是24小时不停的看片剪片，甚至说编剧老师来这里只是想要一个自带景观，让他可以放开思维去创作，或者跟其他剧组讨论怎么取景的地方。所以他们需要的是一个可以交互、可以激大创意的空间，这种园区的属性反而是和这种产业生态非常的匹配。

申江海: 他们的工作方式、生活习惯，我感觉对您这个园区，反过来也会有一定的化学反应

康文玲：当然，因为运营团队本身并不是做影视的，但我们不能让艺术家去当经营者，所以运营方一直十几年来都在做空间管理，这个空间管理就涉及到内容。在内容管理上面，我们要的就是知道客户他所需要的。好比说艺人经纪公司需要封闭、独立、不被外界干扰，要保障隐秘性和隐私性，那物业就要充分做好服务。

比如说我们这里有非常大牌的艺人经纪公司，一个明星过生日可以邮来上千份礼物，为了保障大家的正常工作，物业就要把这个内容卡在第一线，我们代收礼物，收好以后用车送进去。

另外像制作公司，可能一年有好几季要在外拍摄，整个剧组拉出去二三十人，两三个月都没有人在，所以就需要保障好他们的水电安全和基础的物业设施，甚至他们会托管一些事物，我们在这里就要充分做好物业。

请问西店记忆项目的盈利模式是什么？除了租金收益，是否还有其他的的收益？

康文玲：基本上来说，像之前讲的华山文创园区，就是以一个出版行业来做内容的，一年有1500档活动。园区收入应该是70%的自营场馆，30%的店家。70%的自营场馆所创造出来的属于票房经济，是靠展演活动售出的门票来创造出的收益。

西店这个项目，因为有大好的影视传媒企业的基底，所以我们的入住可以超过80%是以租金收益来计算的。像衍生出的物业收入，是你有多少的租赁面积，就对应多少平米的物业服务。并且，我们有3000平米自己经营的会展演空间，黑糖盒子艺术中心，1000平米的无梁柱剧场，可以做发布活动，400平米的白格子展览厅，可以做培训、视觉展览，各种演艺活动的展览，这个就是一个短进短出的租赁，或是内容运营、展开活动。

我们园区经营北京国际设计周的分会场、展览项目，甚至可以满足入住企业每年发布的需求，这一块365天把档期填满是没有问题的。因为我们的客户粘性越来越好，在这个基础之上，我们开始品牌跨界。今年我们升级到，与入住品牌共同经营一些产品。

申江海: 比如说园区的ZAO堂咖啡厅，它的盈利模式是场地出租、拍摄，这与我们一般的办公园区是很不一样的。

ZAO堂咖啡厅

康文玲：过去，在网红刚兴起的时候，我们园区内有超过20几个抖音10万+的大号，所以这个园区是非常活泼的。我们入驻企业刚来，装修还没有完成，就每天在共享空间迫不及待的嚼剧本，嚼完剧本后就在园区内拍摄。因为我们说明过六条铁道很精彩，过去我们影视作品里面要看到火车、看到铁道非常的不容易，那个申请过程特别漫长，而且审核也不太容易，所以他们特别喜欢拍火车。

铁轨、火车营造出浪漫怀旧的氛围

申江海： 这个园区运营的很巧妙，一般大家会把火车当成一个噪音点，但您一直把它当做一个亮点，看到火车驶过，仿若置身重庆。

您是从2017年加入这个园区的，园区是从一开始入住率就很高吗？还是后期随着您一点点运营起来的？

康文玲：城市更新项目绝对不可能一开门就火爆，尤其是项目本身可能过去已经沉积了10到20年，闲置变废墟，我们应该都算是废墟探险者。17年，项目一期打开5万平米的老厂房，湖南卫视算是第一批来使用者。我们先简单做好结构，然后开始有企业愿意长租入驻。

第一年在七八月份有45家，那时候基本上是基础设施慢慢导入，所以运营就起到了关键作用。比如，每周三下午我们会给大家送下午茶、冰水，周五下午组织大家在巷道玩水枪、打水仗，黄昏在停车场烤肉、办啤酒节，每周办活动，把大家的心粘在一起。那一年的冬天基本上园区是没有热饭可以吃的，餐饮都还没有进来，我们只有一个24小时的罗森超市。

申江海：17年和现在的租金大概分别是什么水平？

康文玲：这难说清楚，有2、3家企业对我们深具信心，因为觉得看遍了北京在16、17年大量刷干净就出租的厂房，他们非常喜欢这里的物业条件跟建筑设计风格，所以它们是我们运营多少久，就付了多久的租金，当然相对是非常优惠的。

另外一种是，我们在17年，基本上含物业的底价大概是四块到四块五，物业费包含夏天供冷及冬天供暖，不含水电费。现在大概再多两块左右，商业的物业费还会再高。

申江海：在这儿办公对办公企业有一点好处，如果在CBD租写字楼，只有70%的得房率，而厂房的使用效率几乎是100%的。

康文玲：就像很多人说过，园区如果用纯办公去思考，就像是写字楼打散的平面，但是又共享了很多公共空间，基础设施不用在固定的空间内。停车场、商业空间、散步空间、景观，这些可能跟挤在白领写字楼里面，形成完全不一样的工业的美好的改造氛围。

园区场景

我们在18年办了一场小镇年会，很多入驻企业的年轻员工，真的很感性的留话给老板说，千万不可以搬开这里，搬开这里我就要辞职。因为这个地方，对他们的创作起到了好的一个刺激作用，跟他们的创作理念与氛围可以彻底的融合。

申江海：做园区改造、旧改的话，其实控制成本很重要，因为有时候我们的盈利点也许就是在很微妙的一个点上。

请问西店是如何进行成本规划的？哪些是重点分配区域，哪些是需要克制投入的？

康文玲：梵天集团这个团队本质的基底是地产人，所以我们每次在控制成本的时候，往往设计的成本永远是不可控的。没有人相信，一个旧改项目，尤其是原来底子这么差，并不是一个非常漂亮的，像苏联式或者是东德式的老厂房，它只是1980年村子盖的一群集合仓库，这么糟糕的一个破砖房，被设计控制成为这个样子。关键就在于团队本身是一个设计、改造基础出来的团队，所以在控制工程成本上很厉害，但是对于设计的成本是无设限的。所以我们总共用了六家设计单位来为我们做两期的改造。

独特的外立面

另外在工程的成本上面，我们是在既有的结构上进行了钢梁的加固，外立面要不就刷干净，要不然就是做玻璃，重新去做外立面的帷幕，这两种材料基本上来说施工快速，我们能都很快的推出产品。那第二部分就是我在成本的概算上面，是按平米按材计算，这样比较容易控制。那另外一个是因为在当初极简风格的强烈的设计要求之下，我们基本上不做太花俏的事情。

我记得我刚来的时候开园区景观设计会议，我第一个疑惑就是为什么要做景观？为什么要花钱做景观？铁路不就是我们天生的景观吗？铁道周边有什么就做什么，使它的氛围是一体的。

请问梵天接下来的发展计划是什么？是否会继续在北京和其他城市分布更多的园区？每个城市都有自身的特点，即使是北京，不同区域也存在很大差异，请问梵天是否有针对性的选择？

康文玲：基本上做旧改是一条不会回头的路了，因为我们集团不会再回去做拿地开发的事情了。每一个旧改、城市更新项目都是一个全新的挑战，包括运营。内地有10项文创产业，台湾有15家，可以运用的产业内容多之又多，我们在做运营内容的人，其实是在与时俱进的在做产业观察。所以，我也要奉劝一些企业，尤其是开发背景的城市更新项目，或是老厂房改造，它不见得是同一套原则可以从头玩到尾。

在国内，以品牌为依托大量复制的经营态度，并不适合文创产业园区。很多人说，西店做的这么成功，100多家都是影视名流，可不可以复制到其他城市去？对不起，是不可能的。这种机遇，就只有在北京这个影视传媒产业带上，才会有这么多影视传媒的创作人、创作企业。但是，你说每一座城市有没有它的文创产业的基底，肯定是有的，所以旧改这件事情在启动时，就必须规划好要未来运营的内容，我们等于是在为这个厂房寻找第二春的生命。

我们做过一个清酒工厂的项目，它在今天发酵变成了一年1500档内容的会展演空间，以前只有400个工人在里面工作，现在一年就200万人进来看展览看表演，但是是完全不一样的空间的使用。这个园区也是，过去就是仓库安安静静的，没水、没电、没燃气，甚至不需要网络。现在不行，我们在这个时代面临的境遇，是100年前不存在的，我们面临的挑战，是两个时代的融合，非常的精彩、刺激。

目前，梵天在通州也有另外一个项目的布局，但我们把它设定做为设计产业园。今年在成都也有一个改造运营过的项目，我们重新把它做品牌提升，定位为时尚设计产业园。

所以，当今我们面对华人这种不可能再现的、内容勃发的创意时代，其实我们有大量的内容可以导入旧空间，而且可以跟这种空间的肌理融合的更好。关注的核心点，一定是运营团队有没有详细做过产业调研，他对于这个产业摸得够不够深，以及跟这个产业的发展有没有随时与时俱进的脉动。

申江海：那我理解就是，您到每个城市，会更针对性的对这个地区，看的它适合做什么业态，并重新去定位，而不是直接照抄过去。

康文玲：对，因为自1997年布莱尔提出“创意产业”以后，它就代表国家的软实力，每个城市都要提出城市名片。每个城市甚至到区域的文化软实力也是不同的，每个重点区域都有把内容提出来的机会，所以我们要做的功课，其实是因地制宜，你不可能一套班子到处复制，这种跟生产制造还是不一样的。

您能谈一下“制造IP的小镇”是一个怎样的计划吗？

康文玲：基本上IP是文创的核心，如果没有IP就没有文创，创意产业，它是从IP出发的，IP就是智慧财产。影视传媒，尤其是频繁制造IP的这种产业，它每一个作品就是一个IP，每一个艺人也是一个IP，所以这么多IP聚在一起，在这里共同的创作，在这里共同的运营，大家聚在这里，就变成一个“制造IP的小镇”。

制造IP的小镇

当初之所以去设想这件事情，是因为在老厂房使用的时候，我们有几个阶段，把老厂房刷干净出租这个叫1.0时代，确实也是有很多艺术家入驻的，只是没有坚持这个业态，而变成现在多样型的业态。

2.0时代，因为有一些地理条件较好，或者是大量的产业集聚，开始有一些基础的配套商业。像莱锦、郎园，地理位置都很好，它在这个空间里面有很多商业配套，甚至也做出了艺术中心、艺术馆。这也是国内比较有趣的生态，1.0时代大部分刷干净厂房都是出租办公，2.0就是办公+商业，就是开始支持园区有一些基本业态。

到3.0时代就是在这两个叠加之外，我们还在内容上面给它做升级，也就是说，透过入住企业跟空间在业态上的跨界。比如说影视，让他们在这里也保证一种商业的氛围，或者说原来是做商业的在这里开始做内容的跨界，这部分，因为运营的业态而形成独特的空间属性，。

申江海：我理解的是，原本在您这里的一些企业，可以根据提供的空间，跟您公司结合，再做一些跨界，从而形成一些新的模式。

康文玲：是的，因为未来这个叠加的功能会在空间里面具体表现成什么样子，我是不需要设限的，因为创意的内容不受限，所以未来空间的运用也不会受限。

申江海：这样其实对园区的管理和运营提了更高的要求。

康文玲：以前我们在想园区的时候，可能就是请个保安、请个保洁，然后大家自己去使用，但那个时代已经过去了。

整个西店记忆的项目里面，您最喜欢的建筑或场地是哪里？

康文玲：我其实最喜欢的是在中心商业区的黑糖盒子艺术中心，这也是我自己从头到尾跟王硕老师一直互动、工作了快两年终于做出来的。这种空间基本上是每一个老厂项目都具备有的，挑高很高，中间没有什么梁柱，巨大的一个大概3000平米的一个基地。这个空间，改造后1楼是一个1000平米的黑盒子剧场，到2楼有一个比较挑高的白盒子画廊，黑白盒子一起做成一个黑糖盒子艺术中心。

这样的一个空间，基本上来说，它有艺术创造的当代性，可是它又依托在一个旧改的空间里面，所以怎样去做空间创新、活化，它又每天迎接各式各样不同的创意内容。大家有机会一定到访西店，来到黑糖盒子艺术中心。整个二期非常的精彩，既要做商业跟办公，还要做艺术。

我觉得中国最美好影视传媒内容，有这样一代人，精英汇聚，其实是一个大家共创风云的时代，千年难得一遇。