随着城市更新在中国城市化进程中的重要性日益凸显，北京国际设计周发起设立北京国际设计周城市更新研究中心，旨在聚集全球优质专业资源，研究城市更新的发展趋势，分享城市更新的成功案例与经验，参与中国城市发展的实践。

2020年，北京国际设计周城市更新研究中心与合作媒体筑龙学社共同发起“城市更新大咖谈”专题栏目。本栏目将持续邀请并采访国内外城市更新领域相关专家，共同探讨适合中国城市未来发展的城市更新模式、共享国内外优秀城市更新案例经验。

下为“大咖谈”第3期采访。受访：王玉熙，北京华融金盈投资发展有限公司执行董事。本期特邀采访嘉宾度态建筑事务所主持建筑师、点造创始人朵宁。

专访现场实拍

朵宁：华融金盈从创立之初，就一直在白塔寺区域做城市更新和改造的工作。您能简单介绍一下白塔寺再生计划项目的大致状况么？

王玉熙：白塔寺这个项目，最早在2000年就开始了。当时，项目更多以文物的保护和腾退作为主要工作，最主要的工作对象就是临近阜成门内大街的白塔寺药店和白塔寺山门，还有白塔寺西路的腾退和白塔寺山门的亮塔。第一阶段以文物保护作为主要的核心内容，收尾大概在2012年，有十来年的时间。这个阶段，收尾的标志是白塔寺药店的降层。它从原来的5层降到现在的2层，也是为了让白塔这个城市景观能够在城市中心区彰显出来。

金盈公司成立是在2013年2月。成立之后，它主要的工作内容在原有文物保护基础上，又增加了一些新的工作内容，包括区域整体的风貌保护。第二阶段老城更新保护的工作是由金盈公司来主导的。金盈公司首先做的就是整个区域基于人口疏解为切入点的工作，虽然现在人口疏解这个词因为存在一定的争议不再使用，但是在项目之初，我们还是用这个词来描述我们的工作。在人口疏解的基础之上，跟北京市城市规划研究院一同研究做了区域的整体规划。整体规划在专业领域方面考虑的比较全面，包括交通组织、基础设施、配套设施、风貌保护，甚至还涉及到一些居民的参与，都纳入到了整个工作的规划体系。

结合这个规划体系，公司进一步研究才提出了白塔寺再生计划，才有了推动这项工作的一个计划和目标体系。也就是说，在2013年正式启动了白塔寺整体的更新保护，2015年正式提出白塔寺再生计划。现在，白塔寺再生计划依然是作为整个项目更新保护的目标和它的纲领以及原则。

华融金盈执行董事 王玉熙

朵宁：从2000年开始，是先把白塔寺亮出来，亮给城市立面。我记得小时候从海淀骑车去西单就路过这条路，到前面的造寸，当时白塔寺的确没有漏出那么长。确实有这么一个时刻，白塔寺就变成了对城市打开的一个街面，从这条街上一进一进的院落进去，后面有一座塔，这个轴线的秩序感是很强的。

这部分工作，区政府在2000年阶段就提前做好了，所以到之后才有新一步的白塔寺再生计划和这些腾退和疏解。

王玉熙：应该说整个白塔寺地区的更新，是围绕着白塔寺开展的，而白塔寺又是以亮塔作为起点的。

朵宁：白塔寺整个区域的更新和变化是跟北京市老城改造总体的节奏与精神是一步步吻合的。在90年代的时候，更多的是危改或者是拆迁，到2000年左右开始提出了旧城要保护，我记得在2004年的总规提出，旧城总体保护，小规模渐进式有机更新，要保护旧城整体的25片历史文化保护区，到2015年左右的新总规明确“老城不能再拆”。

王玉熙：对老城的这种保护理念应该是比较吻合的。

朵宁：白塔寺片区跟北京老城的其他保护区，譬如前门大栅栏地区、什刹海地区的工作开展方向有什么差异？

大栅栏

王玉熙：首先，对白塔寺项目的一些根本特征应该找准，我认为这是一个重要的切入点。像大栅栏，首先给人感觉它应该是一个基于商业区的更新、改造；什刹海，它更多是基于一个景区的更新保护和改造；白塔寺，它既不是商业区，也不是景区，它更多的是原生态特征，老北京感觉比较明显，更倾向于一个完整的居住区。所以从这一点来讲，我们的整体思路也是基于对一个老的北京居住区做更新和保护。

比如，适当人口密度的降低，注重基础设施的更新，基础设施包括上下水的扩容、电力的增容，我们现在也正在做一些局部区域的燃气引入，这些都是满足人们日常居住生活的。

这种居住区比较重要的就是停车问题，所以我们当初也是在整体规划中提出来要为这个区域配建500个停车位。但是怎么落实，其实并没有特别好的路径和措施，都是在进一步深入开展各项工作中逐步找到的。我认为停车的解决是比较具有创新性的，结合我们道路的修建，安排地下停车场，既没有占用非常稀缺的城市空间，也没有再做大量的拆建。

但是，有一些工作现在还在摸索，比如说基础设施的引入，其实还是有一定难度的。我们当时也跟很多学界的专家和老师探讨过，包括胡同的微循环、微更新这个概念和一些设计都是倾入了一定的精力去研究的。应该说，在局部上有突破，但在整体的系统上还有一定差距，所以现在覆盖的人群是比较有限的。另外，作为一个老的居住区，公共配套的比例是严重缺失的，新建小区的公共配套是按照千人指标来配的，这边是达不到的。所以，对于公共配套设施我们也是在做增补上的考虑，但这些都是需要一定的投入才能够逐步去完善的。

度态建筑事务所主持建筑师、点造创始人朵宁

朵宁：我个人对胡同里停车难的问题是深有感触的，所以对地下停车场这个事儿特别感兴趣。请问这个创新的举措已经开始建设了么？

王玉熙：在落实中。受壁街位于项目的北边界，我们充分利用道路地下空间，集约铺设八条市政管线，配建500个停车位，这条市政道路解决了西二环辅路和赵登禹路的连通问题，进一步的优化这个区域的交通组织。所以，受壁街的修建解决了好几个层面的问题。

这是一个对区域提升非常好的点，因为胡同原本狭窄，再加上机动车停车难的问题，它的乱象是很难做到根本性整治的。不解决”停车难”的问题，那么胡同风貌是比较难恢复的。

朵宁：改造工作的几个层面，包括人口的疏解和调控、院落的更新、基础设施更新，街区环境的改善和开展社区营造，那落实到白塔寺片区的旧城更新状况，不同的阶段有哪些工作重心和发展方向的异同之处？

王玉熙：这是一个齐头并进的过程，但是每一个阶段会在侧重上有所区别。第一阶段，在2013到2016年，人口疏解是比较重要的工作内容。基于空间上能有一定的地方做更新，应该先获取一定的空间，这是第一步。在这个过程中，涉及到一些市政的改造工作已经开始启动，进入到审批的一个阶段。包括这个区域一些重要的建筑，也已经开始做局部更新的尝试，一些院落在这个阶段也逐步呈现出来。

随着工作的深入，类似社区的营造工作就变得越来越重要。所以我们从16年开始，就特别强调社区营造工作，包括跟居民之间的关系，以及跟社区共同打造一些亮点项目，都是在这一阶段就开始启动的。所以，整体上来讲，像市政的改造、配套设施的改造、风貌恢复应该是贯穿于始终的。但是，像腾退、院落改造和利用工作，相对是具有阶段性的特点。

朵宁：这个工作其实是一环扣一环的，就像硬件上院子、胡同的整治和改造，再加上营造、居民共建这种软件性的东西，将其综合利用起来。

那么现阶段腾退工作完成阶段性目标了么？我看到有的报导，白塔寺区域已经腾退了疏解10%左右的人口。

王玉熙：我们完成了一个基本性的目标，现在是腾退了接近10%的人口，但是这个区域的人口密度依然比较高。从这个角度来讲，我们其实还有一个相对来说更理想的目标，所以不排除下一阶段，在相关政策条件具备的情况下，再启动一部分人口的疏解工作。

朵宁：所以其实这个出发点还是要改善民生。

王玉熙：对，我们需要更多的空间来为这个区域做更多的配套。

朵宁：我们做过研究，西城区的人口密度一直在全北京市甚至在全球的大城市中都是居高不下的。北京市的平均人均居住面积大概达到30平米左右，但西城区一直在20平米左右，白塔寺片区大概是10平米上下，这三个数据的差异完全是阶梯状递减的。

王玉熙：因为传统平房的面积本就偏小，却承担着几代人、几个家庭结构居住的实际情况，所以，在传统平房区来讲居住条件目前还是非常堪忧的。

朵宁：改善民生这个工作是长期性、阶段性的，需要一步一步往前推进。

朵宁：在现有片区内，腾退、改造之后的物业和资产有哪些不同种类？大概数目是什么样的？

王玉熙：首先，从空间的面积来看，大小真是第一位的。因为，当初就是用腾退的方式来介入的，所以腾退出来的空间大小，并没有明确的设定要求。最小的面积只有10-20平米，可能就是一个沿街的门脸房，而最大的一处物业，改造之后达到了8000平米，是完全不一样的体量。

朵宁：我们做的微鲸未来之家，院子是100多平米，但房本只有10-20平米，加建大概有50-60平米，好几个数都不一样。所以旧城问题非常复杂，没有一个一刀切的量可以去判断。

微鲸未来之家

王玉熙：我们腾退的院子总量不是很多，整个片区大概有900多个院落，腾退了大概90个院子左右，这种情况就不适合用工厂化的模式，去批量化改造生产，找到相同的客户对象。它是一院一策，就是每一个院落改造和最终利用的策略都不同，面对的最终客户对象也有差异。需要几十平米空间的人和需要几千平米空间的人是完全不同类型的需求，最终的内容也会完全不一样，它最大特点是比较散、比较碎。

朵宁：是10%左右的一个比例，和人口的比例比较接近。华融金盈的改造还是有策略的，比如说有的改造区域是按户腾退，而白塔寺片区为了保证相对院落的完整性，还是坚持了整院腾退的策略。

王玉熙：其实我们比较强调的是门牌，就是以一个门牌作为一个腾退对象。因为门牌是一个最小的宗地概念，跟门牌结合起来获取的是一个相对完整的宗地，它的产权关系相对来说界定的比较清晰。作为一个国有企业，这种腾退行为对于我们来讲是投资性的，它基本的一个界面是它的产权应该相对清晰，所以我们以门牌为一个基本的单元。

如果有一些门牌很小，比如说，它只涉及到20平米，但它依然是一个独立门牌，它的产权依然是清晰的。所以，我们并不是看面积大小，而是看它产权、宗地的关系。

朵宁：白塔寺片区有文物（佛塔）、有商业（东西岔道传统街市）、有居住（大片胡同大杂院住宅），华融金盈是如何处理旧城保护、文物保护和资产运营升值之间的关系的？

王玉熙：这一点也是我们刚进入到这个区域内首要面临的问题，其实更多的是一个保护和发展之间的关系。我们对区域内所有的历史遗存进行过统计，涉及到历史遗存，一定要进行保护，因为它有更多的历史记忆。在这个基础之上，我们提出了保护规划，这一点是必须要清晰的。比如说，这个区域涉及到的37条胡同的肌理，这是必须要保护的。

靠东侧围绕着白塔寺周边做它的一个整体保护和提升，靠西侧是围绕着鲁迅博物馆做博物馆周边整体的提升，对两处最主要、最核心的文物资源进行有强度的保护。在这个基础之上，整个区域勾勒出这种必须保护的内容，在之后涉及到一些相对具有提升条件的，再做提升规划。

所以，首先是先做出这种分类，然后，就是涉及到这个区域运营的资产，它的利用和满足民生之间有什么关系。从这一块来讲，我们介入进来并不是以资产提升作为整个目标的，我们并没有明确的商业目标，但确实有一个保值的目标。我们并不介意它有多大幅度的提升，我们看重的是这个区域整体价值的提升。

白塔寺南侧是金融街，北侧是现代城市特征比较明显的官园区域，只有白塔寺这一块在西二环沿线降下来了，它这种降下来，一方面是空间高度降下来，另外一方面就是它的价值其实也降下来了。我们认为要通过整体城市资产的运营和更新提升作为我们整体的策略，让这个区域整体价值得到提升。不光是我们获取的院子，老百姓居住的空间也要得到提升，如果有商业目标的话，这是一个很重要的商业目标。所以，做这个区域的配套、市政都是基于这些目标。

朵宁：白塔寺在整个西城属于凹下来的。我记得原来您用过一个词叫“价值洼地”，特别的形象，因为这个区域整个地形好像也比周围低一点，容易漫水。

从地图上看，白塔寺是整个北京城在赵登禹路以西唯一保留下来的比较完整的老城肌理。它的北侧是官园、西直门商务区，南侧一街之隔就是金融街，西侧为阜成门商圈和三里河政务中心，基本都是大尺度城市开发街区。随着整个公司对整个区域的改造，它应该在这个地理环境中凸显出资源的稀缺性，资产会是一个整体的升值，而不在于一条路或者一个院落。

包括像西单南侧的宣西北社区改造，也提出过“承接金融街外溢服务功能”这样的定位，其实宣西北比白塔寺还纯社区，那么与金融街一街之隔的白塔寺社区是如何处理胡同旧城更新跟相邻活力商业街区的关系的？

王玉熙：因为它与金融街的关系，是不能够回避的一个内容。从地缘上来讲，它与金融街只有一街之隔，我们更多的是要从积极的角度看待这个问题，这是一个优势，整个白塔寺地区应该说具有一种可以为金融街提供配套服务的天然优势条件。

事实上，确实也有一部分实现了。比如说，我们片区整理出来一些大的空间，在利用上以办公为一个主要方向。办公的人群跟金融街的办公人群是很有一致性的，而且有一些就是金融机构。作为白塔寺地区来讲，它自身的特征又比较鲜明，能够提供的是一种见天见地的院落空间，与写字楼的空间形成一种差异化。

一方面，有一些金融机构确实有在离办公地点比较近的区域，寻找院落空间的需求。另外一方面，金融街这个区域的人才也是西城区的高端人才，是希望能够通过政策引导来的人才。现在很大程度上，人才的竞争决定了这个城市区域的竞争力。从人才引进的这个角度讲，白塔寺这个区域，有一些院落空间或者我们进行成套化改造之后的一些平房区域，也具备承载一些人才引入的条件。

这个区域有一些商业配套面积，我们也想能够为金融街提供服务。因为金融街毕竟有接近20万的就业人群，有很大的配套服务的消费需求。而白塔寺区域内，也有一部分较为内向性的商业空间，主要为本区域服务。这一部分空间在保留对居民的基本配套服务设施之外，有一部分空间是可以拿出来，让它逐步的外向性，承载金融街的人群消费的，我认为在这一点上来讲也具备这个条件。所以，它从办公、居住、消费这三个方向上来讲，都能够跟金融街建立一种密切的关系。

朵宁：老城提供配套服务就需要引入商业功能，但是像餐馆、酒吧等商业空间的营业执照，在老城保护区内不能随意的增加。那么这中间有没有发展和保护的矛盾？这种矛盾又是如何处理的？

王玉熙：这种矛盾其实是客观存在的，需要在整个区域内做办公、居住、商业的利用方面，用一种相对克制的态度去对待它。就是说，必须在存量上寻找机会，不能在增量上寻找机会。

429共享院

朵宁：不能把它变成一个新的商圈。

王玉熙：只能说，原来它这个存量上是办公空间，进行改造之后，只不过原来办公的人群可能搬到别的地方去了，引入金融街的人群；原来这个地方，它就是一个商业空间，甚至再具象一点，它可能就是一个餐馆，只不过这个餐馆进行更新改造之后，它不再面对原来的人群了，居住也是类似。它一定是在存量上做一个对象的调整，而不是说通过这个区域内增加大量的增量去满足这种需求，这就是所谓克制性的一种安排。所以，它能供给的量相对来说也是有限的。

朵宁：这个项目的改造和开发，每一步都要均衡现状和各方面的需求，是很复杂的一个过程。

王玉熙：但是，它不应该改变这个区域原来的这种结构。原来这个区域70%以上都是居住空间，那么在整个更新保护之后，应该依然有70%的空间主要用来居住。这个区域的属性并不会因为我们做了整体的更新保护之后，发生本质的变化。

朵宁：在做旧城更新项目的时候，因为接触了大量的甲方和开发单位，也了解到院落的腾退和胡同环境的整治，需要前期投入大量的资金。这种投入换来的环境改善和提高，有时候不是马上能够在财务回报上得到反映的。所以，我们想了解一下，在这种长期的重资产投入的前提下，项目运营的思路是什么样的？

白塔寺有一些是像白塔之光一类的纯民间的私营机构，有一些是您这边改造以后整个对接金融街或一些大的机构整租。相当于，有的是民营自己改造，自己运营；有的是华融金盈进行改造、运营或者出租；还有一些院子是改造后再交给一些民营品牌去运营。那么，像这几种不同的相当于国有和民间资本结合的方式，您觉得有什么差异吗？或者哪种方式更好？

王玉熙：首先，目前我认为民营资本在老城更新或老城保护领域内的介入是严重不足的。比如说，白塔之光，它的产权单位是一家国企，但是它的运营方是一家民营专业机构。像这种合作关系，在我们做的这些院落里也存在，它的产权和运营权是分离的。我们这种对外租赁行为都是有一个租金及租赁期限标准的。

最终，运营呈现出来的内容，社会资本介入的应该只是最末端的那一部分，像一些内装方面的投入，大量的投入都是集中在国有企业运作过程中的。从这方面来讲，民营社会资本能不能更多的介入？我认为很困难，因为核心问题是，重资产投入和轻资产运营的关系。我们做人口疏解，是以宗地作为一个对象进行投入的，这种投入最终获取的是产权，是一个重资产投入的过程。但是，无论是我们自己运营，还是跟一些社会资本合作引入一些社会品牌来运营，租金的回报率都是严重不足的。

有一些社会资本是愿意在一些老城的改造中介入的，但它介入更多的是一些厂房、大型的商场，将其改成写字楼，这种业态、用途整体就发生了改变。像这种投资行为，它的投资回报率达不到5%是不会去做的，甚至要更高。但是像我们这个区域，投资回报率远远低于5%，在这种情况下社会资本是不会介入的。特别像这种老百姓居住条件的改善，其实还是需要政府资本、国家资本来介入的。

从我们这块来讲，它投入的量确实很大。现在必须要找到一种新的方式，老城更新不能全都依赖政府财政投入或国企投入这一条路径。这样的话这个盘子太大，而且政府就算在做，它也是一个缓慢的过程，从老百姓居住条件的改善上来说，时间上会很漫长，所以，还是应该把社会资本引导进来。

如果要引导社会资本，就需要在政策方面有一些更加符合存量更新的政府引导政策。我们现在比较成熟的城市化改造、城市化发展的政策都是面对新建区域的开发政策，这在国家几十年城市化的进程中，起到了非常好的积极的促进作用。但是，现在城市化并不以增量作为核心方向，而是以存量的更新提升、利用效率的提升做为一个新的阶段。

在这一阶段内，符合存量更新这一部分的政策，我认为是严重不足的。政策不足就会限制一些社会资本的介入，甚至说在做这种政策的整合和资源的整合方面，它的力量是不够的。

朵宁：城市更新中有一些商场或者办公可以改成住宅，这些条款好像是近几个月才开始公示，这还限于的是大体块的原来的商业开发，或者是对新建地块、完整地块整体调整用地性质。但是，对于旧城胡同，这种复杂的、低密度、小尺度的规划方面的政策，确实好像还没有更新出来。

王玉熙：现在有一些政策，更多的是保护政策，在保证老的空间或者老的风貌得以保留的情况下，没有一些鼓励性的，让它更有效的能够符合城市发展的政策。

朵宁：我是不是可以这样理解：像华融金盈这样的国有企业单位，应该是先做一些基本工作，把整个“价值洼地”的价值提升起来，理论上来说，价值提升了以后民营资本就可以看到其利益回报点。但是，由于原来整体太差，没办法做重资产的长期运营，所以只有国企能扛。一方面，华融金盈扛住了，但另一方面，长期的扛下去，如果没有政策的支持和倾斜的话，投入也是很重的。所以民营资本很需要，但现阶段它们进来的积极性还不够主动。

王玉熙：社会资本就在轻资产运营这块愿意进来，就是把房子租过来，做一点简单的改造，更多是装饰性的改造，然后进行运营。所以以后真正的方向应该是在重和轻之间寻找一个相对中间值，这个中间值其实就是相关配套政策和运转机制能够建立起来，那么社会资本的介入，就相对来说就有条件了。但是最终也不可能说，社会资本就完全拿进来来做。最后应该是国有的政府资本稍微退让一部分，让出一部分的空间，让社会资本进来。但是，国有资本、政府资本或者财政投入，依然在老城平房区是占据主导的。这一点在长时间来看不会发生变化。

朵宁：您认为建筑师在旧城改造中发挥的作用？建筑师能介入或帮助解决哪些问题？哪些方面建筑师应该更加注意？甚至哪些问题是建筑师根本解决不了的？

王玉熙：因为我们也接触了很多建筑师，尤其在空间改造方面，对空间尺度的一些利用和优化方面，确实建筑师起到的作用是非常大的。在我们腾退之后，有一些院落的更新中，能够找到这一个特点。而且这些院落空间改造的比较好之后，确实在利用方面会有一个比较好的前景。所以我认为一个好的建筑师，他对空间尺度的把握有一定精准的度之后，对后期的空间利用方面会有帮助。所以，如果建筑师想要在这方面有更大的提升，更多的要关注这个空间最终怎么用，怎么让它更好用，就在空间这个尺度得到优化和提升之后，能够让它更好用。我们也会特别在乎这一点，比如说预留的一些上下水的位置和其它的条件的位置，最后不要影响整个设计，我们在整个运营过程中会比较关注这一点。这是对建筑师我们的一个想法，所以我们就特别想找能够理解甲方意图的设计师。

但是，在整个老城中，设计师尤其建筑设计师他的作用相对来说也是比较有限的，因为在这种老城中最主要的矛盾是人们的居住空间严重不足，和这个区域的城市功能严重不足。这两个不足，不是通过建筑师对空间尺度的精准把握和提升能够得到改变的。

朵宁：巧妇难为无米之炊。

王玉熙：所以真正在老城的更新改造方面，这个并不是建筑设计师的责任，也不是他能够发挥作用的方向。

朵宁：在白塔寺再生计划中，公共空间这一块做得不错，包括每年的茶馆，一直都留下来的居民的社区客厅，这一部分利用率和跟居民的关系还是比较紧密的。这部分工作好像也没有做过特别复杂的建筑空间的设计，但它很活跃、很生动，是一个引导和自发相结合的一个使用。

有术咖啡&民宿

我个人的经验是，之前在白塔寺做过一个院子的改造，但是项目完成之后甲方就离开了北京，院子就一直空着，开放性和对于社区的贡献完全不存在，我就觉得特别的遗憾。所以我就觉得那些没有经过特别精心的设计，但因为有老百姓的参与和使用变得很生动的空间还挺好的。可能空间小我们也改不了太多，改的太花哨其实并不好用，什么十八般武艺变来变去，最后也不能落地。

朵宁：您觉得白塔寺片区的保护、更新和运营工作经验，有没有可能做为一种模式输出到更多的地区或者片区？就像北京国际设计周的输出。

王玉熙：我认为有没有想法，应该说并不是一个核心内容，关键是它具不具备条件。我个人认为，无论在哪一个区域，不一定非在白塔寺，比如说大栅栏、什刹海，它要想做为一种成功方式进行成功输出的话，那么它至少应该具备三个条件。第一个条件，它自身经过多年的努力打造之后，能够形成一个文化的强IP。它必须有品牌效应，就是全国各地甚至国外的人，一提到白塔寺这个区域，不是对文物有一种认同感，而是对整个区域呈现出来的一种完整面貌或者是这种更新风貌有一种认可。就是觉得那是一个旅游的目的地或是一个网红的打卡地，都是可以的，但它必须是一个强IP。强IP绝对不是建立在一处文物的基础上，而是建立在这个区域的基础上，它在北京的这种文化地图上应该有浓墨重彩的一笔。

第二个条件，它一定有一套相对完整的运营模式。运营模式是什么呢，它有造血功能，不能说每年都靠大量的政府投入，或者是它不具备可持续性，只是一时热闹，但是长久来看不行，根基不扎实，就是它必须有一套运营模式。它的运营模式意味着这个区域内有很多这种运营主体，我们只是其中的一个大业主，还有很多小业主，这个区域内大家都在整个的改造中是受益人，而且在过程中，不光是简单的生活条件的受益，还至少应该有一部分人能够在其中获得一些商业的受益，从运营上来讲它应该是相对完整的。

最后，它应该有一个相对比较成体系的标准。这个标准就是，这个区域的道路、胡同所占的比例是多少？公共配套的面积、空间占这个区域的比例是多少？这个区域内停车，结合到户，能配到1还是0.5还是0.7？应该有一个配套的数量关系，这个数量关系相对是稳定的。在这些条件还不具备的情况下，谈输出完全不具备。 

二合院

朵宁：在城市保护和规划问题上全球都在讨论GENTRIFICATION(缙绅化）,是指原本城市中属于价值洼地的地方，因为很多年轻、有趣的人的聚集，使这块地发展出它的文化IP和特色。从而吸引更多商业力量入住，把这块地的资产提升，形成品牌，取代原有低收入者，最后这个地方一般会变成一个城市著名的名片。

这个过程对城市整体来说是非常好的一面，城市原来没有活力的洼地地区得到了提升，城市获得了新的资产，在旅游和各种文化上。对于本地居民来说，他们或多或少会经历一个生活的变化，被迫外迁。原来我在伦敦就经历过，当初我住的时候是一个艺术家、设计师聚居的、破破烂烂的地方。而现在它变成了一个汇聚国际品牌的全新商业区。

我们应该结合胡同和文保，打造出一个中国或北京，具有老城特色的区域。其实它是一个非常地方的、本土的，但它又是一个非常全球的事儿。白塔寺这个区域不像大栅栏更多的是一个景区，也不像什刹海更多的是有一些原来的感受在里面，它是一个北京独有的。

白塔寺它面对的核心问题就是这样，城市要处理这样不断的有新的生长点、有活力、有内在的动力，而不是靠外在的投资和输血去保证它的生长，所以我觉得您最后回答的问题，帮我解决了很多疑问。